外地投資客“抄底”商鋪

5月初，國內一家知名的商務酒店管理企業，悄然在“龍湖大道”訂下了3層樓，共計4000平方米左右的商業地產項目。本月，北京一家投資類公司又在幫“客戶”在重慶樓市中挑選優質商業地產項目。

“客戶是國際一家非常知名的企業，準備拿出13億元資金投資重慶商業地產，目前我們正在和一些項目接觸，第一階段會先投資6個億試水。”該投資公司相關負責人趙先生透露，相較與國內眾多城市房地產市場，重慶作為直轄市，無論從商業投資環境還是房地產產品價格來看都比較穩定，這也是客戶在眾多城市中，唯獨選擇重慶作為投資目的地的原因。客戶將可能通過借貸注資的方式，直接與開發企業合作。一旦敲定，資金到位的時間將會非常快，“一個月時間就能到位”。

重慶樓市近期緣何引發外地投資客的關注？仲量聯行重慶商業部負責人梁果認為，首先是大環境的利好。隨著兩江新區開發開放程度的加深，重慶所營造的政策環境和投資環境也越來越好，入渝世界500強企業增多就是最好的例證。“近年來重慶商業地產項目的增多，也給了外地資金更多的選擇空間。”梁果說，以寫字樓為例，近幾年重慶寫字樓呈現出“井噴”的發展態勢，僅江北嘴就有近300萬平方米的體量，且在檔次、品質上都有了很大的提升。

市 場

房企競爭加劇 新興區域“火了”

6月，伴隨著樓市下行壓力，多數房企未能接近年度目標半數，這推動房企大佬們各出奇招促銷，且促銷的力度越來越大，這也帶動了樓市的輕微“松動”，甚至出現了房價裸奔的現象。

大佬挑起的“價格戰”

“5800元/㎡，買龍湖U城的精裝房！”近日，龍湖的“促銷”廣告充斥各大媒體，金科也鉚足勁開始跑量，從未有過首付分期付款的金科，推出首付2萬元即可買房的銷售政策；6月初，首鋼美利山推出首付分期和公積金貸款，贏得購房者熱捧；而在5月底，恒大照母山(樓盤詳情 樓盤點評 項目圖庫 價格走勢)推出“最低套內8999元/平方米，并贈送1500元/平方米名品裝修”的巨惠，讓樓市出現了購房潮……樓市大佬們的大力度促銷，讓不少中下開發商倍感壓力。“從市場的反應來看，購房者似乎只對那些真實大幅度降價的樓盤感興趣，如恒大照母山，如龍湖U城。”一業界資深人士指出，“分期首付”只是開發商階段性的措施，目的是為提升銷售量，但也會對自身構成風險，資金回籠較慢，且透支了未來1~3年的購房人群。

同時在寫字樓等方面，涌鑫地產旗下的重慶國際家紡城更是推出寫字樓首付分期，這是重慶首個“首付分期”的寫字樓，似乎打響了寫字樓市場的“冬季”促銷戰爭，而且協信嘉州中心推出“8.7折”特價寫字樓。

二手房賣家在堅守“底線”

面對一手房的大力度降價促銷，而二手房市場出現了價格相對穩定，但成交奇低，市場呈現價穩量跌的態勢。

近日，記者走訪了沙坪壩、冉家壩等地的二手房門店，發現各門店的看房者少。“這和去年同期相比，成交量減少了四成左右。”誠祥房產一門店負責人告訴記者，主要是看房者減少，市場觀望情緒十分嚴重。來自搜房網數據統計，6月首周，全國26城市二手住宅掛牌價格環比上周10升16降，共有25個城市環比漲跌幅在1%內。該數據還顯示，重慶首周二手房均價約7515元/平方米，較前一周下跌12元/㎡，環比下降0.16%。從區域來看，重慶9區二手房掛牌均價未有太大的漲跌波動，各區均在目標價位波動，5漲4跌，各區均價基本保持上周水平。

 

新興區域價格競爭激烈

縱觀重慶樓市，降價促銷的樓盤主要集中在大學城、茶園、照母山等新興城市區域，而傳統的商圈核心區域降價促銷力度相對較小。

在降價促銷成為樓市主流的當下，主城商圈核心區域由于地段好，配套成熟等原因，這里的樓盤基本上沒有采取“裸奔”，只是推出一些首付分期、少量特價房等吸引購房者。而在大學城、茶園、照母山等集中開發的新興城市區域，由于在售的項目眾多，形成了激烈的“搶客競爭”——在這些區域，“小蜜蜂”滿天飛，四處拉客；而樓盤本身則大打價格戰，拿出“誠意”，以高性價比吸引購房者。所以，“撿火巴和”的購房者可多關注新興城市區域。

探 因

市場背后的“以價換量”

“市場的變化，主要原因在于市場的總體成交量下滑，開發企業意在以價換量。”首席分析師何旭認為，2014年即將過半，一些房企對之前制定的任務量完成度較低，而緊隨而來的夏季，也并非是傳統的旺季，為了保證現金流，開發商唯有采取以價格換取市場的跑量方式。“其實，現在的價格松動還沒有到赤裸裸的地步，更多的是隱性的變相降價方式，比如通過推出特價房、加大優惠力度、推出零首付或首付分期等各種方式，降低購房者的資產滾動成本，打消購房者的心理障礙，從而達到刺激消費、保證成交量的目的。”

雖然，在目前的總體市場背景下，何旭判斷開發企業以價換量的方式還會持續一段比較長的時間，甚至不排除持續到明年年初。但何旭同時分析稱，重慶整體的樓市比較穩定，降價的幅度不會太大。“算上前期的拿地成本，以及后期的開發、運營、稅費等成本，一些樓盤項目有降價的空間，但這個空間不會太大”。

趨 勢

市場在變，房企轉型步伐加快

“開發商做好適度控制成本，把節省下來的錢添加到營銷費用里，其中一線房企為增加的重點，這將是轉型的大方向。”領域市場機構研發中心總監張鑫認為，房企轉型升級的步伐在加快，這也是市場的趨勢。如今不少房企靠營銷手段的翻新來促成成交。通過降價、首付分期、商業地產返租、接受公積金貸款等方式跑量，效果明顯，可以預見下半年會有更多開發商延續這一策略。目前，可供開發商選擇的渠道、媒體、線上、線下資源可謂眼花繚亂，在有限的營銷費用下，操盤手是否能玩轉“整合營銷”是一個樓盤成敗關鍵。“樓市轉型在即，操盤手提升整合和管理的能力至關重要。如何在營銷組合上做出精準選擇，打出穩準有力的‘組合拳’，是開發商接下來需要做的重要功課。”